Art.12 Criteri generali relativi ai tipi d’Intervento

• Gli interventi significativi dal punto di vista della pianificazione urbanistica e delle procedure di controllo edilizio a scala comunale sono classificati in una serie di tipi di intervento, ciascuno dei quali è definito nei punti seguenti del successivo articolo.
• Gli interventi non compresi nei tipi definiti nel successivo articolo non sono considerati significativi nel campo di competenza della pianificazione urbanistica comunale e del controllo edilizio.
• La classificazione dei tipi di intervento edilizio è effettuata sulla base della diversa qualità ed entità delle modificazioni che l'intervento determina su una serie di misure e caratteristiche (parametri) che definiscono l'oggetto, mentre prescinde dalle finalità dell'intervento, dalle sue metodologie e tecnologie, dalla sua onerosità, così come da giudizi relativi al valore (culturale, storico, ambientale o altro) dell'oggetto stesso o delle modificazioni che l'intervento determina.
• Gli eventuali limiti con cui i diversi tipi di intervento sono ammissibili nelle diverse situazioni territoriali e condizioni sono dettati dal PRG o dai suoi strumenti attuativi. Con riferimento a particolari situazioni territoriali e/o a particolari costruzioni a cui è riconosciuto un interesse storico, ambientale o testimoniale, il PRG detta inoltre le finalità e le metodologie a cui gli interventi edilizi si devono attenere; tali finalità e metodologie danno luogo ad una classificazione delle "categorie di tutela" di cui ai successivi artt. 27, 28, 29, 30, 31, 32, 94, 95.
• Per tutti gli interventi edilizi eseguiti su edifici condominiali verticali e/o orizzontali e/o sulle aree condominiali, che comportino modifiche all’aspetto esteriore del fabbricato o delle aree, sarà necessario presentare un progetto unitario.
• Per tutti gli interventi edilizi che comportino modifiche ai prospetti di edifici a schiera o di unità appartenenti a complessi, a gestione condominiale, caratterizzati da tipologie edilizie unitarie, dovrà essere presentato un progetto generale che descriva l’assetto finale dei prospetti interessati e che risulterà vincolante per tutti i soggetti che intenderanno intervenire.

Art.13 Interventi Urbanistici

Si tratta di interventi che comportano cambiamenti dello stato di diritto dei suoli, con eventuali modifiche agli usi alle funzioni e allo stato fisico degli immobili. Essi comprendono:

a.1 - Nuova Urbanizzazione (NU)

1. Costituisce intervento di nuova urbanizzazione una sequenza di azioni urbanistiche e di atti giuridico-amministrativi che interessano aree totalmente o prevalentemente inedificate e non dotate, se non parzialmente, di urbanizzazioni, per trasformarle in aree edificabili. L'intervento di nuova urbanizzazione contempla la realizzazione delle opere di urbanizzazione previste dalle presenti norme e dagli elaborati di progetto del PRG, il frazionamento dei terreni in lotti a scopo edificatorio (di cui all'Art. 18 della L. 47/85 e successive modifiche e integrazioni) e l’eventuale formazione di comparti edificatori.
2. Gli interventi di nuova urbanizzazione si attuano esclusivamente per approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo ed in seguito alla stipula della relativa convenzione; i successivi interventi edilizi sono sottoposti alle relative procedure ai sensi delle presenti norme e del R.E.

a.2 - Ristrutturazione Urbanistica (RU)

1. Costituisce intervento di ristrutturazione urbanistica una sequenza azioni urbanistiche e di atti giuridico-amministrativi che vanno ad interessare aree prevalentemente edificate e sono rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso. L'intervento di ristrutturazione urbanistica contempla il riordino dei frazionamenti catastali e la modificazione del disegno dei lotti, delle unità edilizie interessate, degli isolati, della rete stradale e delle altre opere di urbanizzazione.
2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica si possono attuare sulla base di un piano urbanistico attuativo ed in seguito alla stipula della relativa convenzione; i successivi interventi edilizi sono sottoposti alle relative procedure ai sensi degli articoli seguenti. Ove ammesso dal PRG gli interventi di ristrutturazione urbanistica si possono attuare anche sulla base di un progetto edilizio unitario; in questo caso si configurano come insieme di interventi edilizi di cui ai punti successivi (interventi di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione, ecc.) e ne seguono le relative procedure.

Art.14 Interventi Edilizi

Si tratta di interventi relativi alle unità edilizie che comportano cambiamenti allo stato fisico degli immobili senza modificare necessariamente lo stato di diritto dei suoli, degli edifici e degli altri manufatti che compongono l’unità edilizia. Essi comprendono:

b1 - Interventi edilizi di 'recupero'

b1.1 - Manutenzione ordinaria (MO)

1.  Manutenzione ordinaria è l’insieme delle operazioni necessarie per mantenere in efficienza un edificio, quando queste hanno un carattere limitato, episodico ed occasionale.
2.  Sono quindi interventi di manutenzione ordinaria MO quelli che riguardano solo lavori di riparazione e di sostituzione delle opere edilizie di finitura e degli impianti tecnologici. In particolare, sono interventi MO quelli di riparazione e sostituzione di:

1. opere interne: intonaci, pavimenti, rivestimenti, serramenti, controssoffitti, apparecchi sanitari, impianti tecnici e tecnologici, canne fumarie e di ventilazione.
2. opere esterne, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti: intonaci, pavimenti, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, coibentazioni, guaine tagliamuro, grondaie, pluviali, canne e comignoli, cornicioni e cornici, zoccolature, bancali, gradini, ringhiere, inferriate, recinzioni, elementi tecnologici ed elementi d’arredo.

3.  Gli interventi MO non sono sottoposti a specifiche procedure regolamentari, fermo restando l’obbligo di richiedere l’autorizzazione per l’occupazione temporanea di suolo pubblico, quando necessaria, e quello del rispetto del D.lgs 29/10/99 n. 490, quando trattasi di immobili vincolati e notificati.

b1.2 - Manutenzione straordinaria (MS)

1. Manutenzione straordinaria è l’insieme delle operazioni necessarie per mantenere in efficienza un edificio, quando queste hanno un carattere esteso, sistematico e programmato.
2.  Sono quindi interventi di manutenzione straordinaria MS quelli che riguardano lavori di riparazione, sostituzione ed integrazione di opere edilizie di finitura ed anche strutturali, nonché di impianti tecnologici e di servizi igienici, a condizione che:

1. non alterino la consistenza e la configurazione della SL e del VL dell'edificio, nè delle singole unità immobiliari che lo compongono;
2. non alterino le destinazioni d'uso dell'edificio, nè delle singole unità immobiliari che lo compongono.

3.  In particolare, sono interventi MS quelli che riguardano:

1.  opere interne: le opere di cui al punto a) dell’Articolo precedente, quando comportano modifiche delle caratteristiche e posizioni di quelle preesistenti; ed inoltre riparazione, sostituzione ed integrazione di parti anche strutturali, nonché l’inserimento di nuovi impianti tecnologici e di nuovi servizi igienici, nel rispetto delle condizioni di cui al comma precedente.
2.  opere esterne: le opere di cui al punto b) dell’Articolo precedente, quando comportano modifiche delle caratteristiche, forme e colori di quelle preesistenti; ed inoltre riparazione, sostituzione ed integrazione di parti anche strutturali, nonché l’inserimento di nuovi locali e di nuovi volumi tecnici, nel rispetto delle condizioni di cui al comma precedente; nei locali tecnologici sono ammesse nuove aperture strettamente indispensabili al funzionamento degli impianti.

4. Per quanto riguarda gli edifici a destinazione produttiva, sono inoltre interventi MS quelli che riguardano apparecchiature ed allestimenti dell’organizzazione produttiva, quali ad esempio: basamenti, pali, tralicci, tubi e canalizzazioni di ogni tipo; cabine, protezioni e partizioni interne; passerelle, trincee, trasportatori ed elevatori; serbatoi, vasche, attrezzature di carico-scarico, per la movimentazione e lo stoccaggio delle merci.
4.  Gli interventi MS sono sottoposti a:

1.  asseverazione con dichiarazione di inizio attività, nella generalità dei casi;
2.  autorizzazione edilizia, quando riguardano immobili sottoposti a vincoli di tutela.

b1.3 - Ristrutturazione edilizia (RE)

1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
2. Tali interventi comprendono:

• il ripristino o la sostituzione degli elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e di nuovi impianti senza aumento di volume e delle altezze preesistenti.
• cambio di destinazione d'uso;
• modificazione delle parti strutturali o distributive, tali da cambiare la tipologia degli edifici;

3. I tipi di intervento della categoria ristrutturazione sono specificati nelle seguenti sottocategorie :

Ristrutturazione Parziale

1. Gli interventi di ristrutturazione parziale riguardano le unità edilizie o parte di esse esterne od interne, ancora conservate nel loro assetto e nella loro configurazione originaria.
2. Il tipo di intervento prevede la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici mediante:

• il restauro e il ripristino dei fronti esterni e interni per le parti originarie ancora conservate e per gli elementi di particolare valore stilistico salvaguardando l'unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi;
• il restauro e il ripristino degli ambienti interni per le parti originarie ancora consistenti e per gli elementi di particolare valore stilistico;
• il ripristino e la sostituzione delle opere necessarie per il riordino dei collegamenti verticali ed orizzontali principali nonché per la realizzazione dei servizi;
• inserimento di nuovi elementi ed impianti.

3. L'intervento RE è soggetto a concessione edilizia

Ristrutturazione Totale

1. Gli interventi di ristrutturazione totale riguardano le unità edilizie recenti o.
2. L'intervento prevede oltre a quanto indicato ai punti precedenti anche la demolizione e fedele ricostruzione totale del fabbricato sull'area di sedime preesistente.
3. Sono ammesse anche variazioni dei materiali strutturali e di finitura per migliorare l'inserimento nel contesto urbano e ambientale.
4. Potranno essere variati il numero, la forma e le dimensioni delle bucature per adeguamento igienico sanitario o per la regolarizzazione dei prospetti nel rispetto comunque dei diritti dei terzi.
5. La ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione non ammette il contestuale utilizzo di quote in ampliamento; non sono ammesse altresì compensazioni di volume che modifichino la sagoma fuori terra preesistente, in misura superiore al 10% relativamente alle singole dimensioni lineari in pianta ed in alzato.
6. Rientra invece in tale tipo di ristrutturazione la contemporanea realizzazione di volumi interrati destinati ad autorimesse purché pertinenziali ai sensi dell'art. 9 della Legge 122/89.

7. L’intervento RE è soggetto a concessione edilizia.

b2 - Interventi edilizi di costruzione e demolizione

b2.1 - Nuova costruzione (NC)

1. Si definisce nuova costruzione l'opera edilizia volta a realizzare un nuovo edificio o un nuovo manufatto, sia fuori che entro terra.
2. Rientrano in questo tipo di intervento le opere costituenti pertinenze e impianti tecnologici al servizio di edifici esistenti in applicazione dell'art. 7 della L. 94/82 e qualsiasi manufatto che, indipendentemente dalla durata, inamovibilità o incorporazione al suolo con qualsiasi destinazione d'uso non rientri espressamente nella categoria dei veicoli.
3. L'intervento NC relativo ad edifici, impianti o infrastrutture è sottoposto a concessione edilizia. L'intervento NC relativo a manufatti diversi è sottoposto ad autorizzazione edilizia.

b2.2 - Ricostruzione o sostituzione edilizia (RI)

1. Costituisce intervento di ricostruzione (RI) l'intervento che comporta la demolizione totale o parziale di una costruzione e la realizzazione, sulla stessa area di pertinenza, di una nuova costruzione della stessa categoria. Nel caso specifico di edifici si intende intervento RI la costruzione di un nuovo edificio avente una sagoma e/o un involucro diversi da quelli dell'edificio preesistente.
2. L'intervento RI relativo ad edifici, impianti o infrastrutture è sottoposto a concessione. L'intervento RI relativi a manufatti diversi è sottoposto ad autorizzazione edilizia.
3. Con riguardo all'applicazione di norme procedurali o fiscali l'intervento RI è equiparato ad un intervento di nuova costruzione, facendo riferimento ai parametri e alle misure dell'intero nuovo edificio che viene realizzato.

b2.3 - Ampliamento (AM)

1. Per le costruzioni in generale, diverse dagli edifici, costituisce intervento di ampliamento di una costruzione esistente, quell'intervento che comporta la realizzazione di nuove porzioni di costruzione che vanno ad incrementare il sedime o l'altezza totale della costruzione preesistente. Nel caso di edifici costituisce intervento AM qualunque intervento che va ad incrementare la sagoma dell'edificio preesistente. Rientra nel concetto di Ampliamento di un edificio (inteso in senso lato come ampliamento dell'unità edilizia) la realizzazione di pertinenze non interrate (ad es. la realizzazione di autorimesse e vani tecnici) anche qualora tali pertinenze siano realizzate in posizione staccata dall'edificio preesistente, purché nell'ambito della sua area di pertinenza.
2. L'intervento AM può essere contestuale o no con interventi di manutenzione o ristrutturazione della costruzione preesistente. Qualora si preveda un ampliamento contestualmente ad una ristrutturazione della costruzione preesistente tale da comportarne la totale demolizione e ricostruzione l'insieme costituisce un intervento RI di cui al punto precedente.
3. L'intervento AM riguardante edifici, impianti o infrastrutture è sottoposto a concessione. L'intervento AM riguardante manufatti diversi è sottoposto ad autorizzazione.
4. Con riguardo all'applicazione di norme procedurali o fiscali l'intervento AM è equiparato ad un intervento di nuova costruzione, limitatamente alle porzioni che costituiscono l'ampliamento e agli incrementi che queste determinano sulle misure della costruzione.

b2.4 - Demolizione (D)

1. Gli interventi di demolizione e recupero del sedime, consistono nella demolizione di costruzioni preesistenti e nella risistemazione del sedime dal punto di vista urbanistico, ambientale e funzionale; in particolare nel caso di demolizione di edifici che hanno ospitato attività produttive o di impianti l'intervento di demolizione comporta e comprende gli interventi di bonifica ambientale.
2. L'intervento D è sottoposto a concessione edilizia se riguarda immobili vincolati ai sensi delle leggi 1089/39 o 1497/1939 e successive modifiche o integrazioni; è sottoposto ad autorizzazione edilizia in tutti gli altri casi.

Art.15 Altri tipi d’Intervento

Si tratta d’interventi relativi al cambiamento delle destinazioni d’uso degli immobili che comportino o meno cambiamenti dello stato fisico, e alla modificazione morfologica del suolo:

c1 - Cambiamenti delle destinazioni d’uso (CD)

1. Il tipo di l'intervento Cambio d'uso (CD) è definito con riferimento alle costruzioni e alle aree:

1. con riferimento alle costruzioni costituisce intervento CD il passaggio da una all’altra delle funzioni così come classificate dal PRG ( es. da funzione B1 a funzione B2); la modifica dell'uso nell'ambito del medesimo tipo di funzione non costituisce CD;
2. nel caso di aree non edificate la realizzazione di un deposito di materiali o di merci a cielo aperto costituisce intervento di CD

2. Tutti gli altri cambiamenti dell'uso di costruzioni o aree non rientranti nei due casi di cui al comma precedente non sono soggetti a procedure autorizzative di tipo edilizio. In ogni caso non costituisce intervento CD la semplice cessazione dell'uso legittimamente in essere
3. L'intervento CD può essere riferito ad una intera Unità Edilizia o Unità fondiaria o ad una singola Unità Immobiliare; non riguarda porzioni di U.I..
4. L'intervento di cambio d'uso di una U.E. o di una U.I. può essere associato ad opere che configurano interventi MO, MS, RC, RE, RI, oppure può avvenire senza l'esecuzione di alcuna delle opere che configurano tali interventi.
5. Si considerano come legittimamente in essere tutti gli usi risultanti da concessioni o autorizzazioni posteriori alla data di entrata in vigore della LR n 46/1988 (26/11/1988), oppure, in mancanza, risultanti da licenza, concessione, autorizzazione, o da certificato catastale o altri atti e documenti aventi data certa e anteriore al 26/11/1988.
6. L'intervento CD relativo ad una U.E. o una U.I. è sottoposto a concessione edilizia:

1. quando comporta il passaggio da una all'altra delle "categorie di destinazione d’uso" (o "funzioni") definite dal PRG con le lettere dalla A alla F, in applicazione della legge regionale n. 46/88; in tal senso non deve intendersi CD il passaggio dalla funzione e7 alla funzione a1 ;
2. quando il nuovo uso, pur restando nell'ambito della medesima "funzione", comporta un maggiore carico urbanistico, rispetto all'uso precedente; il carico urbanistico di un tipo d'uso è convenzionalmente misurato dall'insieme delle dotazioni che sono richieste dal PRG per quel tipo d'uso in materia di standard per opere di urbanizzazione nonché in materia di parcheggi privati; negli altri casi l'intervento CD è sottoposto ad autorizzazione edilizia.

7. L'intervento CD relativo ad una unità fondiaria (realizzazione di deposito di materiali o merci) è sottoposto ad autorizzazione.
8. Non si ha CD quando la modifica interessa una superficie inferiore al 30% della SU della UI oppure quando la superficie interessata è inferiore a mq 30

c2 - Modificazione morfologica del suolo (MM)

1. Costituiscono intervento di modificazione morfologica del suolo o dei corpi idrici (MM), le opere che comportano modifiche morfologiche o altimetriche permanenti e significative di una porzione di suolo, senza peraltro comportare la realizzazione di costruzioni: ad esempio scavi, reinterri e rilevati, realizzazione di fossi di drenaggio e opere di sistemazione idrogeologica, opere di rimodellazione di corsi d'acqua, scavi archeologici, e simili.
2. Gli interventi MM sono sottoposti ad autorizzazione, salvo che si tratti di modifiche connesse con le attività produttive agricole o con le sistemazioni idrauliche delle acque pubbliche, nel qual caso non sono sottoposti ad alcuna procedura.
3. Le modificazioni del suolo connesse alla coltivazione di cave e torbiere sono sottoposte alle procedure autorizzative specifiche di cui alle leggi vigenti in materia.

Cap.6 Opere di urbanizzazione e standard urbanistici

Art.16 Opere di urbanizzazione

1. Sono opere di urbanizzazione primaria poste a diretto servizio dell’insediamento:

• le strade e gli spazi di sosta e parcheggio pubblico;
• le reti fognarie e gli impianti di depurazione;
• il sistema di distribuzione dell'acqua;
• il sistema di distribuzione di energia elettrica, forza motrice, gas, telefono;
• la pubblica illuminazione;
• il verde attrezzato di vicinato;
• gli allacciamenti ai pubblici servizi non aventi carattere generale ma al servizio diretto dell’insediamento

1. Sono opere di urbanizzazione secondaria tutte le attrezzature, infrastrutture ed impianti che non sono solo a diretto servizio di uno specifico insediamento, ma che rivestono anche un interesse collettivo ed un'utilizzazione pubblica di carattere generale:

• gli asili nido e le scuole materne;
• le scuole dell'obbligo;
• i mercati di quartiere o di frazione;
• le delegazioni comunali;
• le chiese e gli altri edifici per servizi religiosi;
• i centri civici e sociali, le attrezzature culturali e sanitarie;
• gli spazi pubblici a parco e per lo sport;
• i parcheggi pubblici di interesse generale.

Art.17 Parcheggi

1. Generalità

1. Ai fini del PRG i parcheggi si suddividono in:

1. parcheggi pubblici di urbanizzazione primaria e secondaria (P1);
2. parcheggi pertinenziali di uso privato o pubblico (P2);

2. In tutti i tipi di parcheggio di cui ai precedenti punti le dimensioni lineari del singolo posto-auto, al netto degli spazi di manovra, non possono essere inferiori a m. 2,5 x 5,0. Ai fini del rispetto legge 24/03/1989 n. 122 la superficie convenzionale di un 'posto auto' comprensiva dei relativi spazi di disimpegno si considera pari a mq. 25.
3. Le aree destinate a parcheggio possono essere sistemate a raso oppure utilizzate per la realizzazione di parcheggi interrati o fuori terra, anche multipiano, secondo le quantità di edificazione ammesse dal PRG o dai Piani Urbanistici attuativi.
4. I parcheggi pubblici o ad uso pubblico, se realizzati a raso, scoperti e senza costruzioni interrate sottostanti, devono essere sempre alberati e sistemati ai sensi delle presenti norme.

2. Parcheggi pubblici (P1)

1. Sono aree o costruzioni adibite al parcheggio di veicoli, la cui utilizzazione è aperta alla generalità degli utenti, fatte salve le eventuali limitazioni derivanti da norme del Codice della Strada o da regolamentazioni del traffico e della sosta (ad es. riservato al carico e scarico merci, ai residenti, ai portatori di handicap e simili).
2. I parcheggi pubblici sono sempre di proprietà pubblica e realizzati su aree pubbliche o destinate ad essere cedute all'Ente pubblico; la loro manutenzione o la loro gestione possono tuttavia essere affidate a soggetti privati.
3. I parcheggi di urbanizzazione primaria sono parcheggi pubblici che debbono soddisfare, in modo diffuso su tutto il territorio, fondamentali esigenze di sosta e di parcheggio al servizio dell'intero sistema della viabilità urbana. Le aree e le opere necessarie per la realizzazione dei parcheggi di urbanizzazione primaria sono sempre completamente a carico degli interventi urbanistici ed edilizi da cui dipendono, nella misura prescritta ai sensi del successivo art. 18.
4. Ai fini della distanza dal confine di zona, non si tiene conto dei parcheggi di urbanizzazione primaria facendo riferimento solo al confine stradale.
5. I parcheggi di urbanizzazione secondaria sono parcheggi pubblici di interesse generale, che debbono soddisfare, in modo puntuale all'interno del territorio urbanizzato, specifiche esigenze di sosta e di parcheggio al servizio degli insediamenti e delle attrezzature collettive. I parcheggi di urbanizzazione secondaria, sono individuati nelle tavole del PRG
6. I parcheggi di proprietà pubblica, qualora ne sia riservato l'uso ad un gruppo definito e numericamente limitato di utenti (ad esempio i dipendenti del Comune o di un ospedale, e simili), cessano di avere le caratteristiche di parcheggi pubblici, assumendo quelle di parcheggi di uso privato.

3. Parcheggi pertinenziali di uso privato o pubblico (P2)

1. Sono aree o costruzioni, o porzioni di aree o costruzioni, adibiti al parcheggio di veicoli al servizio esclusivo di un determinato insediamento.
2. I parcheggi pertinenziali costituiscono solitamente pertinenze di unità immobiliari destinate ad altri usi (residenza, attività produttiva, servizio. ecc.); in tal caso possono trovarsi nella stessa unità edilizia che contiene l'unità o le unità immobiliari di cui sono pertinenza, ma possono trovarsi anche in altra area o unità edilizia nelle immediate vicinanze, purchè permanentemente asservita alla funzione di parcheggio privato pertinenziale.
3. I parcheggi pertinenziali P2 nei limiti delle dotazioni minime prescritte al successivo Art. 18 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale; gli eventuali atti di cessione sono nulli.
4. I parcheggi privati P2 possono tuttavia anche costituire unità immobiliari autonome, non pertinenziali, realizzati oltre le quantità minime prescritte; in tal caso non sono soggetti alla norma di cui al comma precedente.
5. I parcheggi P2 possono essere costituiti da spazi aperti, scoperti oppure coperti. Possono altresì essere realizzati in forma di autorimesse chiuse in piani interrati o seminterrati entro la sagoma dell'edificio; qualora siano interrati fuori dalla sagoma la relativa soletta di copertura dovrà consentire la formazione di tappeto erboso con cespugli.
6. Le autorimesse possono anche costituire un edificio autonomo costituente pertinenza dell'edificio principale; è comunque esclusa la formazione di autorimesse mediante box in lamiera.

Art.18 Dotazioni di parcheggi privati (P2)

1. In tutti gli interventi edilizi NC, RI, AM, nonché negli interventi CD qualora comportino un aumento di Carico Urbanistico, devono essere realizzati in aggiunta ai parcheggi di urbanizzazione primaria e secondaria (P1), di cui al successivo articolo, spazi di parcheggio privato, costituenti pertinenze inscindibili delle unità edilizie, nelle quantità prescritte, per i diversi usi insediati, dalla seguente tabella, che fa parte integrante del presente articolo..
2. Negli interventi di ampliamento (AM) le quantità indicate dalla tabella si intendono riferite alla SU aggiuntiva, e vanno assicurate solo qualora le dotazioni preesistenti nell'unità edilizia non risultino sufficienti, secondo la tabella, anche per l'ampliamento previsto.
3. Qualora nell'ambito della medesima unità edilizia siano compresenti unità immobiliari per due o più degli usi di cui alla tabella, la quota di parcheggi dovrà risultare dalla somma delle singole quantità prescritte per ogni singolo uso.
4. Qualora l'applicazione della tabella determini un numero frazionario di posti auto, questo andrà arrotondato in aumento.
5. Nel caso di intervento di cambio d'uso (CD) di un'unità immobiliare che determini un incremento di Carico Urbanistico (ossia nei casi in cui per il nuovo uso sia prescritta una quantità di parcheggi privati pertinenziali superiore a quella prescritta per l'uso precedente), l'intervento è ammissibile a condizione che venga reperita la quantità minima prescritta di posti auto per tutti gli usi previsti nell'unità edilizia.
6. Nel caso di intervento di CD di una unità immobiliare che non determini un incremento di CU (ossia nel caso in cui per il nuovo uso sia prescritta una quantità di parcheggi privati pari o inferiore all'uso precedente) l'intervento è ammissibile anche qualora l'unità edilizia non sia dotata di parcheggi privati nella misura minima prescritta.
7. Nei parcheggi andranno previsti spazi specificamente attrezzati anche per la sosta di biciclette nella misura di un posto bici per ogni due posti auto.
8. Per gli edifici ad uso abitativo esistenti è consentita la costruzione di una autorimessa per ogni alloggio, a condizione che ne sia privo alla data di adozione della presente variante, anche in deroga agli indici edificatori di zona purchè vengano rispettati i seguenti parametri:

• altezza massima in colmo m 3.00
• altezza massima in gronda m 2.50
• superficie lorda massima mq 24.00

Le autorimesse dovranno essere uniformate per tipologia e materiali all’edificio principale; qualora siano al servizio di fabbricati plurifamiliari o a schiera dovranno essere realizzati in un unico corpo di fabbrica derivante da un progetto unitario.

Non sono ammessi cambi d’uso di autorimesse che comportino la riduzione del numero dei parcheggi privati esistenti se non in caso di ripristino dell’uso originario in edifici soggetti a restauro e risanamento conservativo di tipo A.

Gli ampliamenti delle autorimesse esistenti sono consentiti fino al raggiungimento degli indici sopra indicati.

Nelle zone di centro storico le autorimesse di cui ai punti precedenti dovranno essere localizzate all’interno di aree cortilive e potranno occupare al massimo il 30% dell’area scoperta.

Tabella Parcheggi Privati (P2)

usi A, d1:

• 1 posto-auto per ogni unità immobiliare e in ogni caso non meno di un posto auto ogni 50 mq. di SU;

usi b1.2, b4.2:

• 1 p.a. ogni 25 mq. di SU;

usi b1.1, b2.1,b2.6, B3, b4.1, c1:

• 1 p.a. ogni 40 mq. di SU,

usi b2.2, b2.3,b2.3.1, b2.4, b2.4.1:

• la quantità di parcheggi pertinenziali deve rispettare le le dotazioni minime previste dall’art. 5.2 lett. b) e sgg. della delibera di C.R.1253 del 23/09/99.

usi b2.8, b2.5, c2, c3, c4, c7, f4:

• 1 posto auto ogni 65 mq. di SU e comunque 1 posto auto ogni 200 mq. di S.F.;
• una parte dei p.a. dovrà essere conformata in modo da consentire la sosta di autocarri;

usi b4.3, b4.5, b4.6, b4.7, b4.8, b4.9:

• il numero di posti auto più elevato fra i seguenti:

- 1 posto auto ogni 12 mq. di SU;

- 1 p.a. ogni 3 posti di capienza di pubblico autorizzata;

- 1 p.a. ogni 100 mq. di S.F.

usi b4.1.2, b4.1.3, b4.4:

• 1 p.a. ogni 50 mq. di SU,

usi e1, e2, e3, e4, e7, e8, e9:

• 1 p.a. per ogni camera e comunque ogni 40 mq. di SU

usi e5, e6, e10:

• numero di p.a. nel rispetto dei minimi definiti dalla legislazione regionale vigente in materia.

usi f1, g1, g3:

• 1 p.a. ogni 65 mq. di SU (posti auto di uso privato: P2).

Per gli interventi di ristrutturazione eseguiti su immobili residenziali del Centro Storico di Comacchio individuato nelle Tavv. P3 e P4 del P.R.G. che non comportino aumento di SU né cambio d’uso non è richiesta l’individuazione dei parcheggi previsti dall’ art 18 della L. 6/10/1967 n. 765 e successive modifiche ed integrazioni.

Il Comune, in alternativa al reperimento di posti auto pertinenziali, può richiedere la realizzazione di opere di arredo urbano o di miglioramento dell’accessibilità a piedi o con veicoli leggeri nei seguenti casi:

1. nell’ambito di progetti di valorizzazione commerciale di aree urbane di cui all’art. 8 della L.R.14/99 a condizione che l’accesso dell’utenza avvenga a piedi o con veicoli leggeri e purchè gli interventi siano limitati alla ristrutturazione edilizia ed al cambio d’uso;
2. nel caso di ampliamento delle preesistenti strutture di vendita non superiore al 20% della superficie di vendita precedentemente autorizzata e purche non venga superato con l’ampliamento il limite delle medie strutture di vendita;
3. nel caso di formazione di centri commerciali di vicinato o complessi commerciali in cui non siano compresi esercizi che superano le dimensioni degli esercizi di vicinato, purchè nell’ambito del centro storico di Comacchio e a condizione che gli interventi siano limitati al cambio d’uso, alla ristrutturazione edilizia e al recupero di edifici esistenti.

Al fine di garantire il requisito di adattabilità di cui all’art. 6 del D.M. 14/06/89 n. 236, almeno uno dei posti auto di pertinenza degli alloggi di nuova realizzazione dovrà avere dimensioni planimetriche nette pari a m 3.20x5.00.

Art.19 Standards urbanistici e cessione di aree per opere di urbanizzazione

1. In tutti i casi in cui siano previsti interventi edilizi di NC, AM, RI, devono essere realizzate e cedute gratuitamente al Comune le quantità minime di cui al presente articolo, di aree attrezzate a parcheggi di urbanizzazione primaria (P1) e di aree per standard urbanistici (SS).
2. Le quantità fissate si intendono al netto di strade, marciapiedi, aiuole stradali, aree occupate da cabine elettriche o da altre opere o impianti di urbanizzazione primaria fuori terra.
3. Le aree per parcheggi P1 si intendono comprensive delle relative corsie di servizio e aiuole di arredo; di norma (salvo ostacoli particolari o soluzioni pluripiano o diverse indicazioni fornite dalla C.E.) i parcheggi P1 devono essere realizzati a pettine, fuori dalle sedi stradali ed essere alberati con alberi posti mediamente ogni 5/6 m.; ciascun albero deve essere dotato di una superficie permeabile minima di mq.3; i posti auto devono essere pavimentati, dotati di sistemi di raccolta dell'acqua piovana e di immissione nella fognatura pubblica; i corselli possono essere a fondo permeabile o impermeabile; in ciascun parcheggio P1 di capienza superiore a 8 posti auto devono essere collocate rastrelliere per biciclette nella misura minima di un posto-bici ogni due posti-auto.
4. I parcheggi P1 possono essere realizzati anche in soluzioni pluripiano. In tale caso il rispetto dello standard sarà misurato in termini di capienza di posti-auto, che dovrà essere non inferiore al numero che si ottiene dividendo per 25 la superficie in mq. prescritta come standard.
5. Per aree SS si intendono aree che, salvo diversa indicazione del PRG, devono essere sistemate con manto erboso, essenze arbustive ed arboree secondo quanto disposto agli artt. 93 e 94 delle presenti norme, nonché con attrezzature per la fruizione, il riposo, la ricreazione, il gioco. Esse possono comprendere percorsi pedonali e ciclabili che percorrono le aree a verde; mentre non sono computabili come SS aiuole stradali, fascie di larghezza inferiore a m. 5 lungo le strade, alberature stradali.
6. Qualora il PRG preveda una utilizzazione delle aree SS per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria, esse devono essere cedute al Comune con semplice sistemazione del suolo ed impianti arborei secondo indicazioni dell'U.T. Comunale.
7. Nel caso di interventi edilizi diretti, le aree per standard SS devono essere individuate nel progetto e cedute al Comune all'atto del ritiro della concessione; nel caso di Piani urbanistici attuativi, le aree devono essere individuate dal Piano attuativo e la loro cessione al Comune è disciplinata nella relativa convenzione.
8. Le aree P1 e SS cedute al Comune costituiscono zone omogenee G, ai sensi delle disposizioni contenute nell’art. 79, e sono edificabili nei limiti di cui agli Artt.80, 81, 82 e 83, fatte salve le disposizioni relative alle singole sottozone o agli ambiti di cui all’art. 84.
9. Nella tabella che segue gli standard sono espressi come numero di mq. di aree P1 o SS per ogni 100 mq. di SU interessata dagli interventi di NC, AM, RI (con esclusione quindi di quelle eventuali porzioni di SU preesistente che siano interessate solamente da interventi edilizi di tipo conservativo). Tali standard comprendono le prescrizioni minime di cui agli artt. 37 e 46 della LR 47/78 e successive modificazioni e integrazioni, sulla base dei seguenti rapporti di conversione:

• 1 stanza = 35 mq. di SU;
• 1 stanza = 0,75 abitanti teorici, quindi:
• 100 mq. SU = 2,15 abitanti teorici.

Tabella Standard Urbanistici

1. Usi residenziali e di servizio (A, B1, B3, B4)

1. Per agli usi A, b1.1, b2.1,B3, b4.2, b4.3, b4.4, b4.5, b4.6, b4.7, b4.8, b.9 sono richiesti, ogni 100 mq. di SU:

Nei casi di intervento edilizio diretto di NC, AM, RI:

• P1 = 12 mq.

Nei comparti assoggettati a P.d.R.:

• per interventi RI: P1 = 8 mq.
• per interventi NC, AM: P1 = 12 mq.

Nei comparti assoggettati a PUE per nuove urbanizzazioni:

• P1 = 10 mq.
• SS = 52 mq.

2. Non sono richiesti, in ogni caso, standards per gli usi b4.1 e per l’uso a3 qualora si tratti di intervento pubblico o previsto all’interno di una convenzione.

2. Usi direzionali, commerciali e alberghieri (usi B1, B2, E):

1. Per agli usi b1.2, , b2.2, b2.3, b2.4, b2.6, e1, e2, e3, e4, e5, e6, e7 sono richiesti, per tutti i tipi di intervento, ogni 100 mq. di SU:

• P1 = 40 mq.
• SS = 60 mq.

2. Non sono richiesti standard per gli usi b2.5, b2.7, e8, e9, e10.

3. Usi di tipo produttivo (B2, C1, C2, C3, C5):

1. Per gli usi b2.8, c1, c2, c3, c4, c7, nei comparti assoggettati a P.P. o P.I.P. sono richiesti:

• P1 = 5% della ST.
• SS= 10% della ST.

2. Non sono richiesti standard per gli usi c5 e c6.

4. Usi agricoli (D)

1. Per gli usi agricoli d1, d2, d3, d4, non sono richiesti, in alcun caso, standard urbanistici.

5. Usi infrastrutturali (F)

1. Per gli usi infrastrutturali non sono richiesti, in alcun caso, standard urbanistici.

6. Usi speciali (G)

1. Per gli usi speciali non sono richiesti, in alcun caso, standard urbanistici.

10. Su parere positivo della C.E., il Dirigente può accettare o prescrivere che gli standard di cui sopra siano monetizzati, ovvero siano realizzati anche all’esterno del comparto ma all’interno della perimetrazione del piano dei servizi, all’interno delle Zone omogenee G) o di altre Zone omogenee nel quale il PRG preveda funzioni di interesse pubblico.
11. Qualora un piano urbanistico esecutivo preveda destinazioni d’uso che comportano standard differenti, esso dovrà suddividere la SU secondo le destinazioni previste e dimensionare gli standard da cedere all’amministrazione comunale in relazione alla superficie prevista per ciascuna destinazione. In seguito non potranno essere autorizzati interventi ( compreso il CD) che possono comportare un fabbisogno di standard superiore a quello stimato in sede preventiva.
12. Qualora le tavole del PRG individuino all'interno dei comparti di attuazione aree destinate a parcheggi, a verde, o a servizi pubblici (zone G), con esclusione delle sedi viarie, in misura superiore agli standard calcolati come al presente articolo, le convenzioni devono prevedere la cessione gratuita al Comune anche di tali aree eccedenti, ma gli oneri della loro sistemazione ed attrezzamento per gli usi pubblici previsti sono a carico del Comune, oppure tale onere è attribuito ai privati a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria.
13. Qualora le tavole del PRG individuino all'interno dei comparti di attuazione aree da destinare a verde, a servizi pubblici, a parcheggi pubblici (zone G), i Piani urbanistici esecutivi possono proporre una diversa dislocazione di tali aree, fermo restando che la loro superficie resti pari agli standard richiesti o, se superiori, pari a quella delle aree graficamente individuate dal PRG.
14. Qualora le tavole del PRG individuino all'interno dei comparti di attuazione dei tracciati stradali da realizzare, i Piani Urbanistici Esecutivi possono proporre un posizionamento dei tracciati parzialmente diverso, ferma restando la funzionalità dei collegamenti stradali previsti dal PRG e le caratteristiche di massima del tracciato stesso.
15. Tali proposte di diverse dislocazioni delle zone G e della viabilità possono essere approvate dal Consiglio Comunale, nell'ambito dell'approvazione del PUE, solamente se giudicate soddisfacenti o non peggiorative per la collettività rispetto a quanto previsto nelle tavole del PRG, previo parere positivo della C.E..
16. Le aree cedute ad uso pubblico ai sensi del presente articolo sono edificabili secondo le modalità e i limiti previsti, per i diversi usi, nelle zone omogenee G di cui al seguente art. 78.
17. Nel caso di medie o grandi strutture di vendita collocate fuori o ai margini di centri abitati in posizione tale per cui le aree da cedere ad uso pubblico non siano di fatto utilizzabili dalla popolazione residente nella zona circostante, né siano utilizzabili come parcheggi scambiatori per l’accesso al centro urbano con mezzi collettivi, potrà essere stipulata apposita convenzione per la gestione privata di dette aree a cura del titolare o del gestore della struttura commerciale
18. Nel rispetto dei limiti stabiliti dalla legislazione regionale in materia si potrà prevedere la monetizzazione delle aree per parcheggi pubblici e per verde pubblico nei seguenti casi:

1. nell’ambito di progetti di valorizzazione commerciale di aree urbane di cui all’art. 8 della L.R.14/99 a condizione che l’accesso dell’utenza avvenga a piedi o con veicoli leggeri e purché gli interventi siano limitati alla ristrutturazione edilizia ed al cambio d’uso;
2. nel caso di ampliamento delle preesistenti strutture di vendita non superiore al 20% della superficie di vendita precedentemente autorizzata e purché non venga superato con l’ampliamento il limite delle medie strutture di vendita;
3. nel caso di formazione di centri commerciali di vicinato o complessi commerciali in cui non siano compresi esercizi che superano le dimensioni degli esercizi di vicinato, purchè nell’ambito del centro storico di Comacchio e a condizione che gli interventi siano limitati al cambio d’uso, alla ristrutturazione edilizia e al recupero di edifici esistenti.

Cap.7 Altre disposizioni

Art.20 Utilizzazione degli indici nelle unità di intervento

1. L'utilizzazione totale degli indici IF e UF, corrispondenti ad una determinata superficie fondiaria, esclude ogni richiesta successiva di altre concessioni di nuova costruzione o ampliamento sulle medesime superfici, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà.
2. Qualora un'area a destinazione omogenea, su cui esistono costruzioni che si intendono conservare, venga frazionata allo scopo di costituire nuovi lotti edificabili, il rapporto tra le costruzioni esistenti e la porzione di area che a queste rimane asservita non deve superare gli indici e i limiti di distanza ammessi, ai sensi delle presenti Norme e del Regolamento Edilizio, nella zona in oggetto. Ogni lotto ricavato in difformità dalla presente norma non può formare oggetto di intervento edilizio.

Art.21 Messa in mappa

1. Presso l'Ufficio Tecnico Comunale va conservata una copia della cartografia catastale, , che viene aggiornata a cura di detto Ufficio, sulla base delle costruzioni realizzate.
2. Tutte le domande di concessione devono contenere l'estratto di mappa catastale con l'individuazione esatta dell'opera progettata e delle aree sulle quali è stata computata la Superficie Fondiaria (SF) o, nel caso di opere in zona agricola, le unità aziendali di pertinenza.
3. All'atto del rilascio della concessione tali indicazioni verranno riportate a cura dell'Ufficio Tecnico sulle mappe di cui al primo comma.
4. Le mappe suddette hanno valore per il diniego della concessione qualora siano richieste nuove costruzioni i cui indici urbanistici vengano computati su aree già utilizzate per precedenti costruzioni.

TITOLO II DIVISIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN ZONE

Cap.8 Zonizzazione

Art.22 Divisione del territorio comunale in zone

• Il PRG suddivide il territorio comunale in Zone territoriali omogenee secondo la seguente classificazione, ai sensi della LR n. 47/1978 e successive modificazioni e integrazioni:

Zone omogenee A - Centro Storico di Comacchio;

Zone omogenee B - edificate e di completamento, a prevalente destinazione residenziale;

Zone omogenee C - per nuovi insediamenti, a prevalente destinazione residenziale;

Zone omogenee D - per insediamenti specializzati con funzioni economico-produttive;

Zone omogenee E - produttive agricole;

Zone omogenee F - per attrezzature pubbliche di interesse generale.

Zone omogenee G - per attrezzature pubbliche o di interesse pubblico di frazione e di insediamento.

2. In tali zone omogenee valgono le prescrizioni relative agli usi ammissibili, i tipi, gli indici e parametri, e modalità di intervento nonché le altre disposizioni di cui ai Capp. 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 delle presenti norme.

Art.23 Ambiti di recupero e riqualificazione urbana e territoriale

1. Il PRG individua ambiti di recupero e riqualificazione urbana e territoriale, da assoggettare ad una specifica disciplina degli usi e degli interventi in ragione delle loro peculiarietà ambientali, morfologiche e funzionali e della loro importanza strategica rispetto agli obiettivi di riqualificazione degli insediamenti urbani e del territorio comunale.
2. Gli ambiti delimitati e numerati nelle planimetrie di progetto in scala 1:5000 sono i seguenti:
3. ambito 1: Lido di Volano strumento di attuazione PU
4. ambito 2: Lido degli estensi strumento di attuazione PUE
5. ambito 3:Trepponti- canale strumento di attuazione PU
6. ambito 4:Parco Darsena Capuccini strumento di attuazione PU
7. ambito 5: Valle Isola strumento di attuazione PUE
8. ambito 6: Area commerciale Portogaribaldi strumento di attuazione PUE
9. In tali ambiti valgono le prescrizioni relative agli usi ammissibili, i tipi, gli indici e parametri, e modalità di intervento nonché le altre disposizioni di cui al Cap. 16 e alle "Schede progettuali" allegate alle presenti norme.

Cap.9 - Zona omogenea "A" - Centro Storico di Comacchio

Art. 24 - Criteri generali per la Zona Omogenea "A"

1. Individuazione

1. La zona urbana di interesse storico, culturale e ambientale (zona omogenea A) è costituita dal Centro Storico di Comacchio, come individuato nelle Tavv. P3 del PRG e nelle Tavole n. P4 contenenti la disciplina particolareggiata del Centro Storico.
2. La disciplina particolareggiata per il Centro Storico di Comacchio definisce per ogni unità edilizia le destinazioni d’uso ammissibili, le categorie di tutela e le modalità di attuazione degli interventi.

2. Unità d’intervento

1. Per gli interventi edilizi, l’unità minima di intervento coincide con l’ "unità edilizia", così come definita all’art. 9, punto 23, ad eccezione dei casi esplicitamente indicati nelle tavole di progetto per i quali è richiesto l’intervento urbanistico preventivo.
2. In ciascuna delle unità d’intervento, le trasformazioni ammissibili sono regolate dalla disciplina degli usi e delle "categorie di tutela" assegnate ai singoli edifici, siano essi edifici "principali" o edifici "annessi".
3. Nel caso di interventi eccedenti la manutenzione straordinaria che interessino aree scoperte di pertinenza comuni a più unità edilizie, i progetti relativi a ciascuna delle unità di intervento interessate devono essere estesi anche a tale area di pertinenza comune secondo le indicazioni e prescrizioni fornite nella presente normativa
4. Qualora per una singola unità edilizia vengano indicate in cartografia più categorie di tutela tra loro differenti, la stessa dovrà intendersi sottoposta alla categoria di tutela cui corrisponde la superficie di sedime preponderante.
5. Per le singole unità immobiliari sono comunque ammessi interventi diretti di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sono altresì ammessi interventi diretti di cambiamento di destinazione d’uso, comunque soggetti a concessione edilizia.

3. Attuazione degli interventi e unità di intervento

1. Nella zona A l'attuazione avviene per intervento edilizio diretto, ad esclusione delle aree indicate nelle tavole del PRG assoggettate a PUE

1. All’interno di tali perimetri l’intervento urbanistico si attua attraverso piani di recupero ai sensi della L. 05/08/78, n. 457.

1. Ove entro 3 anni dalla data di approvazione della presente Variante Generale non venisse assunta alcuna deliberazione di approvazione del Piano di Recupero da parte del Consiglio Comunale, l’individuazione decade di ogni effetto

1. Scaduti i termini di cui al punto precedente sarà possibile formare comparti attuativi spontanei, riconducibili ad una Ristrutturazione Urbanistica, nel rispetto degli allineamenti obbligatori dei fronti edilizi e salvaguardando i percorsi pedonali pubblici esistenti e di progetto individuati nella tav. P.4.3.

1. Scaduti i termini di cui al punto 1.2 è consentito l’intervento diretto sulle singole unità edilizie secondo le categorie di intervento indicate nelle tavole di progetto P.4.1 ; fanno eccezione le unità indicate con categoria A5.a per le quali sono ammessi esclusivamente gli interventi di cui all’art. 31 (cat. tutela A4)

2. Gli interventi che eccedono la manutenzione ordinaria o straordinaria devono riguardare l’intera unità minima di intervento come definita al precedente punto 2 c.1 o i comparti individuati nelle planimetrie di progetto, nonché le aree scoperte di pertinenza, anche se non individuate graficamente nell'unità minima di intervento in dette tavole.

3. Gli interventi MS e MO possono riguardare intere unità edilizie, o anche singole unità immobiliari, comprensive delle relative pertinenze; negli interventi MS che comprendono anche opere esterne devono comunque essere sempre presentati elaborati di rilievo riguardanti l'intera unità minima di intervento e relative pertinenze.

4. Per gli interventi che riguardano solo una parte dell’unità minima, il progetto dovrà contenere gli elaborati grafici e fotografici rappresentativi dei prospetti dell’intera unità al fine di poter consentire una corretta e piena valutazione dell’inserimento della parte progettata nel circostante contesto urbano ed architettonico
5. La perimetrazione delle unità di intervento può essere modificata in sede di progetto, sulla base di un rilievo più esatto dello stato di fatto e della tipologia originaria, e con parere favorevole della C.E.. In questo caso si possono verificare conseguenti modificazioni nei limiti fra una categoria di tutela e un'altra.

Art.25 Destinazioni d’uso ammesse

1. Nella tav. P4.2 gli edifici sono classificati a seconda delle seguenti funzioni presenti o previste dal PRG:

1. Funzioni residenziali e compatibili con la residenza. Negli edifici con tale destinazione sono ammessi:

• gli usi residenziali A,
• gli usi direzionali B1,
• gli usi commerciali b2.1, b2.6, compatibilmente con il piano di settore,
• gli usi artigianali di servizio B3,
• gli usi di servizio di interesse generale e pubblico b4.1, b4,3, b4.5, b4.6,
• gli usi alberghieri e1;

1. Funzioni commerciali, direzionali e di servizio. Negli edifici con tale destinazione sono ammessi:

• gli usi di residenza collettiva o speciale a2, a3,
• gli usi direzionali B1,
• gli usi commerciali b2.1, b2.2, b2,6, compatibilmente con il piano di settore,
• gli usi artigianali di servizio B3,
• gli usi di servizio di interesse generale e pubblico b4.1, b4.3, b4.4, b4.5, b4.6;

1. Funzioni di servizio pubblico. Negli edifici con tale destinazione sono ammessi sono ammessi:

• gli usi di residenza collettiva e speciale a2, a3,
• gli usi direzionali b1.2,
• gli usi di servizio di interesse generale e pubblico b4.1, b4.3, b4.4;

1. Funzioni di interesse generale. Negli edifici con tale destinazione sono ammessi gli usi:

• gli usi direzionali b1.2,

• gli usi di servizio di interesse generale e pubblico b4.1, b4.3, b4.4,
• g1.

1. Funzioni accessorie. Negli edifici con tale destinazione sono ammessi:

• garages e parcheggi P2
• magazzini, depositi di cui al punto 21, comma 2, lett. b) dell’art. 9, nonché locali per impianti tecnici da considerarsi come volume accessorio (Va) o volume tecnico (Vt);
• gli usi artigianali di servizio B3.

2. Tutte le aree non edificate sono destinate a verde privato, oppure ad uso pubblico con le destinazioni d’uso definite dalle planimetrie di progetto e dal punto 1 del presente articolo. Sono comunque soggetti a vincolo di inedificabilità le aree e gli spazi liberi storicamente adibiti agli usi di servizio di interesse generale e pubblico in quanto spazi di uso urbano e collettivo.
3. Per le aree a verde privato sono ammesse esclusivamente sistemazioni congruenti con la funzione di giardino privato o di orto. Le eventuali impermeabilizzazioni del terreno devono essere strettamente limitate ai passaggi pedonali necessari per consentire l’accesso alle abitazioni; le aree sistemate a parcheggio esterno vanno pavimentate con macadam o grigliati, con esclusione dell’asfalto o del cemento.
4. Nelle aree scoperte è consentito il recupero di fabbricati parzialmente o totalmente demoliti ; essi potranno essere ricostruiti in armonia con il contesto urbano del Centro Storico purché siano dimostrabili catastalmente o con altra storica e attendibile documentazione.

Art.26 Cambiamento di destinazioni d’uso

1 Edifici destinati a funzioni residenziali

1. Le unità immobiliari attualmente destinate alla residenza possono mutare la loro destinazione d'uso solo nei seguenti casi:

1. per ospitare funzioni di servizio pubblico (o private solo se di uso o interesse pubblico, ivi comprese le attività culturali e di istruzione, associative, ricreative e sanitarie);
2. per ospitare funzioni alberghiere o per il soggiorno temporaneo;
3. per ospitare una qualsiasi delle funzioni ammesse al punto 1 dell’articolo 25, qualora si tratti di:

- unità immobiliari o vani situati al piano terreno,

- unità immobiliari situate al primo piano di unità edilizie con affaccio su piazze e vie pubbliche, e sui segue numerazione

d) gli usi b1.2, b2.2, e1 sono ammessi anche ai piani superiori delle unità edilizie.

2. Al di fuori dei casi sopra elencati le unità immobiliari residenziali, poste in edifici destinati dalle planimetrie del PRG alla funzione a) residenziale, possono mutare la loro destinazione d’uso solamente nell’ambito di un Piano di Recupero, esteso almeno all’intera unità minima d’intervento, che valuti fra l’altro le conseguenze dell’incremento del carico urbanistico.
3. Negli edifici destinati dal PRG alla funzione a) residenziale, le unità immobiliari attualmente destinate a funzioni non residenziali e che non siano situate al piano terreno possono mantenere tale uso oppure subire mutamenti di destinazione d’uso solamente per ospitare funzioni residenziali, funzioni di servizio pubblico o private di uso pubblico, funzioni alberghiere.
4. I corpi di fabbrica che nelle planimetrie di piano sono definiti come "servizi annessi alla residenza" e destinati a "funzioni accessorie", possono mutare tale destinazione d’uso per ospitare principalmente usi artigianali e di servizio B3. Possono assumere la destinazione dell’unità cui sono annessi purché siano garantite le aree a parcheggio nella misura prevista dalle norme vigenti in materia.
5. I sottotetti inutilizzati possono essere recuperati ai fini abitativi, compatibilmente con i requisiti igienici e di sicurezza e nel rispetto dei parametri di cui all’art. 2 della L.R. 6/4/99 n. 11
6. Compatibilmente con le prescrizioni e le indicazioni contenute nelle tavole di progetto e nei successivi articoli, è ammesso il frazionamento delle unità immobiliari esistenti. In caso di frazionamento, l’intervento è comunque soggetto a concessione onerosa e comporta la valutazione degli eventuali incrementi del carico insediativo.
7. Per tutti gli interventi che comportino un incremento dei carichi insediativi, gli standard urbanistici richiesti dalle disposizioni legislative vigenti e previsti dagli strumenti urbanistici comunali, potranno essere realizzati anche non in contiguità con l’unità edilizia oggetto dell’intervento, purchè nell’ambito del "Piano dei Servizi" e nel rispetto delle prescrizioni contenute nelle planimetrie di progetto e nelle presenti norme.

2. Edifici ed aree destinati a funzioni di uso pubblico

1. Tutti gli immobili e le aree destinati ad attrezzature e spazi pubblici potranno essere acquisite dal Comune, ovvero assoggettate, per intero o in parte, all'uso pubblico attraverso apposita convenzione tra la proprietà e il Comune.
2. Vengono individuati con apposito perimetro in cartografia gli edifici e spazi aperti, riconosciuti idonei ad essere destinati ad attrezzature di interesse pubblico, nell'ambito del Piano dei Servizi contenuto nel P.R.G.
3. Vengono inoltre individuati nelle tavole di progetto, come spazi di interesse pubblico, nell’ambito del Piano dei Servizi, gli edifici religiosi aperti al culto e le seguenti aree:

• le aree destinate a parcheggio pubblico;
• gli spazi urbani di particolare pregio storico-artistico da sistemare come aree pedonali, valorizzandone i caratteri architettonici e la fruizione pubblica.
• giardini pubblici

3. Edifici destinati a funzioni commerciali.

1. In caso di trasferimento di attività, i locali rimasti liberi possono essere destinati ad ampliamento di attività contigue, ovvero a nuove attività nei limiti di quelle ammissibili di cui ai precedenti punti 1 e 2.

Art.27 Categorie di tutela

1. Le "categorie di tutela" indicano gli obiettivi e le modalità degli interventi da attuarsi secondo le "categorie e sottocategorie" di cui all’art. 36 della LR n. 47/1978, sulla base delle caratteristiche tipologiche e del valore storico-testimoniale dell’unità edilizia, nonché del suo inserimento nel contesto urbano.

2. Qualora in una singola unità di intervento siano attribuiti "categorie di tutela" diverse a edifici o parti di edifici, le aree di pertinenza comuni si intendono soggette al grado di tutela più restrittivo.

3. Nella tav. P4.1 sono indicate, per ciascun edificio, le categorie di tutela alle quali devono essere assoggettati gli interventi. Le "categorie di tutela" sono così definite:

A1 "Tutela integrale"

A2 "Tutela con risanamento"

A3 "Tutela con ripristino e ristrutturazione"

A4 "Riqualificazione mediante ristrutturazione e sostituzione edilizia"

A5 "Riqualificazione mediante ristrutturazione fondiaria e sostituzione edilizia"